四、利息支出籌劃法
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)過(guò)程中，一般都會(huì)因借款產(chǎn)生大量利息費(fèi)用，計(jì)算土地增值稅時(shí)，利息費(fèi)用的不同扣除方法也會(huì)對(duì)應(yīng)納稅所得額產(chǎn)生很大影響。房地產(chǎn)企業(yè)的利息費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)有兩種扣除率，即5％或10％．假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)為A．為該項(xiàng)目借款發(fā)生的利息支出為B．若該企業(yè)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明時(shí)。允許扣除的開發(fā)費(fèi)用為(5％xA+B)，否則允許扣除的開發(fā)費(fèi)用為10％x A，令兩者相等就可以得出：B=5％xA．企業(yè)在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算時(shí)，如預(yù)計(jì)該項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中主要依靠借款籌資．借款的利息超過(guò)開發(fā)成本和土地價(jià)款合計(jì)的5％時(shí)，應(yīng)對(duì)利息支出進(jìn)行詳細(xì)記錄，以便在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觥４送?，?yīng)注意要取得銀行貸款利息結(jié)算清單等貸款的證明資料，以使利息支出能夠作為單獨(dú)扣除項(xiàng)目。相反，預(yù)計(jì)開發(fā)過(guò)程中借款不多．利息費(fèi)用率較低，預(yù)計(jì)不會(huì)超過(guò)土地價(jià)款和開發(fā)成本合計(jì)的5％時(shí)，企業(yè)可選擇不將利息費(fèi)用作為單獨(dú)扣除項(xiàng)目據(jù)實(shí)扣除。
企業(yè)在選擇是否將利息支出作為單獨(dú)扣除項(xiàng)目據(jù)實(shí)扣除時(shí)．應(yīng)根據(jù)具體情況從多方麗加以考慮。如：企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)發(fā)生借款利息多少；企業(yè)是以權(quán)益籌資方式為主還是以借款籌資方式為主：相關(guān)證明文件取得的難易程度；企業(yè)所在地規(guī)定的開發(fā)費(fèi)用扣除的具體比例(該比例不是一定的，稅法規(guī)定計(jì)算開發(fā)費(fèi)用扣除率的比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定)。還應(yīng)明確．企業(yè)超過(guò)貸款期限部分和加罰的利息不允許扣除，企業(yè)在安排資金周轉(zhuǎn)時(shí)，應(yīng)按規(guī)定使用貸款．盡量避免貸款逾期和罰息發(fā)生。
例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬(wàn)元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1200萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?00萬(wàn)元，不超過(guò)商業(yè)銀行同期同類貸款利率。通過(guò)核算可以發(fā)現(xiàn)：如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，不-將利息支出據(jù)實(shí)扣除，則該企業(yè)能捫除開發(fā)費(fèi)用最高限額為：(1000+1 200)x10％=220(萬(wàn)元)：如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，將利息費(fèi)用作為葷獨(dú)項(xiàng)目據(jù)實(shí)扣除．該企業(yè)所能手¨除開發(fā)費(fèi)用的最高限額為：200+ (1000+1200)x5％=310(萬(wàn)元)?？梢?，在這種隋況下，該企業(yè)將利息支出作為單獨(dú)扣除項(xiàng)目據(jù)實(shí)扣除是更有利的選擇。
五、建房方式籌劃法
按稅法規(guī)定，某些建房行為因未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，因而不屬于土地增值稅征稅范圍。不用繳納土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這些規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃。