1.案例簡介：某房地產開發公司建成一幢普通標準住宅，共48套相同的住房。該公司為取得建房用土地使用權支付金額148萬元，該房地產開發成本為500萬元。1996年11月，該公司又售出了12套住房，收入360萬元。截止1996年11月，與該房地產項目有關的利息支出為33.6萬元。截止1997年8月，有關的利息支出為98萬元。以上利息支出，均不高于按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

　　2.案例分析及稅務處理：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第九條規定，納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發，轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

　　在上述案例中，由于各套住房都是按相同的標準建造的，所以可以每批出售住宅的套數為標準分攤。

　　（1）計算1996年11月售出住房應計的扣除項目。

　　①計算應分攤的地價款及有關費用。

　　148×20÷48=61.67（萬元）

　　②計算應分攤的房地產開發成本。

　　500×20÷48=208.33（萬元）

　　③計算應分攤的房地產開發費用。

　　A、計算應分攤的利息。

　　33.6×20÷48=14（萬元）

　　B、計算其他可扣除的開發費用。

　　（61.67+208.33）×5％=13.5（萬元）

　　C、計算可扣除的房地產開發費用總額。

　　14+13.5=27.5（萬元）

　　④計算可扣除的稅金

　　A、營業稅440×5％=22（萬元）

　　B、城市維護建設稅及教育費附加22×（7％+3％）=2.2（萬元）

　　C、印花稅已按有關規定計入了管理費用，所以此處不再扣除。

　　D、可扣除稅金的總額：22+2.2=24.2（萬元）

　　⑤計算財政部規定的其他扣除項目：

　　（61.67+208.33）×20％=54（萬元）

　　⑥計算扣除項目總金額：

　　61.67+208.33+27.5+24.2+54=375.7（萬元）

　　（2）計算1997年8月售出住房應計的扣除項目。

　　①計算應分攤的地價款及有關費用。

　　148×12÷48=37（萬元）

　　②計算應分攤的房地產開發成本。

　　500×12÷48=125（萬元）

　　③計算應分攤的房地產開發費用。