【問題】

    我公司現有一塊土地，分三期進行房地產開發。現在主管稅務機關要求按三次進行清算，但是此次開發區發改委的**只是按一個項目立項，只是人為分為三部分開發（分三次辦理規劃等相關手續）。請問分三次清算是否合理？假設按稅務機關要求清算后，能否到最后合并起來后再繳納土地增值稅？

    【解答】

    《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第一條規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

    開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

    根據上述規定，對分期開發的項目，應以分期項目為單位清算。企業分三期開發房地產，土地增值稅清算時，應分三期進行清算，不能合并一次進行清算。

    《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第三條規定，各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據本地區房地產業增值水平和市場發展情況，區別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。

    對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

    對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局規定。

    根據上述規定，企業按分三期項目進行土地增值稅清算。各分期項目竣工結算后，應及時對各項目進行清算，多退少補。而不能各分期項目清算后，將三期合并確定多退少補稅款。