【問(wèn)題】

　　我公司是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，與其他單位聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，我公司出土地，聯(lián)合開(kāi)發(fā)方出資金，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品三七分成。我公司的土地增值稅清算是針對(duì)我公司分取產(chǎn)品銷售收入以及土地成本單獨(dú)進(jìn)行清算呢，還是與聯(lián)合開(kāi)發(fā)方拉通計(jì)算整個(gè)項(xiàng)目的收入與全部開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行土地增值稅清算，確定應(yīng)納稅金，然后在稅金總額內(nèi)由我公司與聯(lián)合開(kāi)發(fā)方分?jǐn)偠惤穑?/p>

　　【解答】

　　“合作建房” 是開(kāi)發(fā)商在土地實(shí)施“招、拍、掛”之前拿地的重要途徑之一，利用該種方式開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目清算中需要準(zhǔn)確把握政策的核心內(nèi)容。特別是聯(lián)合開(kāi)發(fā)的協(xié)議約定以及項(xiàng)目立項(xiàng)的辦理方式，針對(duì)貴公司所描述的情況，我們認(rèn)為：

　　一、若聯(lián)合開(kāi)發(fā)方只取得房屋自用，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）文件規(guī)定：“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”因此，對(duì)你們雙方開(kāi)發(fā)若是自用是暫免征收土地增值稅。若是對(duì)外銷售，就要按規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。

　　二、根據(jù)貴公司的情況，假設(shè)貴公司出地，建成后按比例分享三成，以貴公司為開(kāi)發(fā)主體并且建成后進(jìn)行銷售處理，在納稅處理上就應(yīng)當(dāng)以貴單位為主體，按整個(gè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行土地增值稅預(yù)征和清算。貴單位所分配給聯(lián)合開(kāi)發(fā)方的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按照公允價(jià)值計(jì)算繳納土地增值稅，公允價(jià)值可按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅[2006]187號(hào)）文件第三條第（一）款的要求確認(rèn)：

　　1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

　　2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定，對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)方來(lái)說(shuō)相當(dāng)于用資金換取你單位建好的房產(chǎn)，貴單位相當(dāng)于提前收取了聯(lián)合開(kāi)發(fā)房的預(yù)售款。貴單位應(yīng)開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票給聯(lián)合開(kāi)發(fā)方。

　　三、如果貴公司不是開(kāi)發(fā)主體，項(xiàng)目以聯(lián)合開(kāi)發(fā)方名義主體進(jìn)行開(kāi)發(fā)，則貴單位應(yīng)按照“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”進(jìn)行土地增值稅清算。分得房產(chǎn)自用暫免土地增值稅，分成后再行轉(zhuǎn)讓就要另行計(jì)算土地增值稅。