【問題】

    對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算后尾房銷售問題，由于主管稅務機關(guān)對已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上；或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，即可要求納稅人進行土地增值稅清算，那么對于清算后的尾盤發(fā)生銷售如何申報？

    【解答】

    房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算后尾房銷售，應根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算（單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積）。納稅人已清算項目繼續(xù)銷售的，應在銷售的當月進行清算，不再先預征后重新啟動土地增值稅清算。

    這是因為，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。也就是說，土地增值稅是以一個項目為單位進行的清算，對屬于同一清算單位所發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本費用是不得從其他的房地產(chǎn)開發(fā)項目中扣除，對同一項目也不能作為兩個清算單位。所以對一個開發(fā)項目清算后，剩余的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓不能再單獨作為一個清算單位計算土地增值稅。