國稅函[2010]220號文（以下簡稱220號文）第三條規定：

　　“（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照‘取得土地使用權所支付的金額’與‘房地產開發成本’金額之和的5%以內計算扣除。

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　　（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按‘取得土地使用權所支付的金額’與‘房地產開發成本’金額之和的10%以內計算扣除。

　　全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。”

　　針對上述規定，我們認為開發企業應注意的政策要點有：

　　第一，文件中規定稅前扣除的金融機構利息費用不能超過商業銀行同類同期貸款利率，那么，何為“同類同期貸款利率”呢？“同類同期貸款利率”是否是基準利率呢？早在原國稅函[2003]1114號文（注：當時是針對企業所得稅稅前扣除的）中即已指出：“按照中國人民銀行規定，金融機構貸款利率包括基準利率和浮動利率，因此，金融機構同類同期貸款利率包括中國人民銀行規定的基準利率和浮動利率。”從2004年10月29日起，中國人民銀行決定進一步放寬金融機構貸款利率浮動區間，金融機構（不含城鄉信用社）的貸款利率原則上不再設定上限，所以，“同類同期貸款利率”并非等于基準利率。在當前對房地產業宏觀調控的大背景下，不排除開發企業從金融機構融通資金的利率顯著偏高，而國家對浮動利率又未設定統一標準和上限，故而在實務操作中，如何把握“同類同期貸款利率”，需要關注主管稅務機關執行政策的口徑。

　　第二，220號文前面規定的扣除比例都是5%“以內”或者10%“以內”，故后文中才又要求“上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行”。因此，開發企業還應注意所在省份規定的具體扣除比例。

　　第三，在目前對開發企業限制放貸的情況下，如果開發企業的資金全部來源于非金融機構借款的，通常利率較高，利息支出較大。由于土地增值稅清算時只能按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內扣除，可能導致實際發生的利息費用超限額的問題，這是開發企業籌劃融資結構時應該預見的問題。