房地產開發企業銷售商品房時，通常要代有關部門向購房者收取一些價外費用。所謂價外費用是指納稅人銷售貨物或提供應稅勞務時向購買方收取的價款以外的各種費用、租金、補貼等。如煤氣（天然氣）集資費、暖氣集資費、有線電視初裝費、電話初裝費、辦理產權證費用（房屋交易手續費、產權登記費、他項權利登記費、權證工本費、契稅、商品房購銷合同印花稅、房屋所有權證印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。這些費用通常由房地產公司先代收，然后再轉交給委托單位。那么這些代收的費用是否該征稅，征稅時征何種稅以及如何征？本文擬就這些相關的涉稅處理做一簡單的梳理。

　　相關的稅務規定及解讀

　　對于代收費用的稅務處理主要體現在營業稅、企業所得稅及土地增值稅的相關稅法規定中。

　　1、營業稅

　　按照營業稅相關規定，房地產開發企業代收的價外費用需要繳稅。《中華人民共和國營業稅暫行條例》（國務院令540號）第五條規定，納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。

　　《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十三條規定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：

　　（一）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；

　　（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；

　　（三）所收款項全額上繳財政。

　　根據營業稅的相關政策規定，代收費用原則上應當作為價外費用繳納營業稅，即只要房地產開發公司代為收取了，不論其是否計入房價內或是否開票（與企業所得稅、土地增值稅區別之處），原則上都要作為計稅依據計入到營業額中。但是對于一些特殊的代收費用是不需要納營業稅的，如符合上述三個條件的代收的政府性基金和行政事業性收費，如代收的住房專項維修基金，《國家稅務總局關于住房專項維修基金征免營業稅問題的通知》（國稅發[2004]69號）有明確規定。其他代收費用都要作為價外費一并計征營業稅及其附加。作為代收的印花稅、契稅由于本身是稅而不是代收的費用所以無需計征。

　　2、企業所得稅

　　根據國家稅務總局《關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》（國稅發[2009]31號）第五條規定，開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。