一、行業經營管理現狀和征管現狀

    （一）經營管理現狀

    房地產業的主要生產經營活動是從事土地、房屋開發和銷售業務，一個房地產項目從開始立項到銷售結束大致分為三個階段：第一階段（開工前期），通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權→取得計劃委員會印發的正式計劃書→規劃部門批準的→建設用的規劃許可證和建設工程規劃許可證→ 土地主管部門核發的建設用地批準書→建設局核發的建筑工程施工許可證（其中在核發施工許可證時，建設局將對房地產企業所開發項目的施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。第二階段（組織施工期），通過正式的招標程序，組織安排施工企業進場施工。第三階段（預售期和產權轉移期），根據國家規定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房屋產權移交給購買者，必須到房管部門辦理產權交易手續。

    一般房地產開發企業內部管理機構主要有董事會、總經理、發展計劃部、工程管理部、采購部、銷售部、財務部、辦公室等。房地產業的外部監管部門主要有發改委、土地管理部門、拆遷管理部門、規劃部門、建設主管部門、建筑工程質量監督部門、房產管理部門等，這些部門按照各自法定職責分別從不同角度對房地產行業進行監督管理，而這些部門在工作過程中形成的大量信息與稅務稽查密切相關。其他還有一些中介機構，如工程監理公司和會計師（造價師）事務所。

    （二）征管現狀

    房地產業的稅收已成為地稅部門的重要收入來源，是征管的重點行業。由于房地產開發與土地的一致性，各地政府一般都要求以項目成立項目公司，獨立進行辦證、核算、納稅等，稅務部門對項目公司進行征管。房地產開發企業涉及的稅收主要有營業稅、個人所得稅、企業所得稅、印花稅、房產稅、土地使用稅、土地增值稅等，其中個人所得稅以代扣代繳為主，企業所得稅實行查賬征收，銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，印花稅采取預繳和自貼申報，土地增值稅采取預繳和清算方式。房地產業涉及的稅收政策多，且變化多，特別是企業所得稅，主要有國稅發 [2006]31號和國稅發[2009]31號兩個重要文件，注意兩者區別和銜接。

    （三）行業存在的主要涉稅問題

    從手段上來看，房地產業存在的主要稅收問題有：