1.問：房地產開發企業“拆遷還房”是否應按視同銷售進行處理？

    答：按照《實施條例》第二十五條的規定，企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務。房地產開發企業“拆遷還房”，屬于以開發產品（房屋）抵償應向被拆遷人支付的拆遷補償款，應視同銷售。

    2.問：我公司將自己開發的商品房出租，是否要視同銷售確認收入？

    答：不是視同銷售，按照《關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）第一條的規定，改變資產用途（如自建商品房轉為自用或經營）不視同銷售確認收入，相關資產的計稅基礎延續計算。

    特別提示：事實上，這是新企業所得稅法的一項重大變化，企業將自產產品用于在建工程（固定資產），所得稅不再作為視同銷售。

    3.問：房地產開發企業開發了酒店，交給酒店管理公司來管理，并成立了獨立的法人單位，酒店是作銷售還是作投資？

    答：將自產產品用于投資屬于所得稅視同銷售，因此無論銷售，還是作為投資，均需要確認銷售收入，繳納所得稅（包含土地增值稅）。

    特別提示：貴公司在建造酒店及運營酒店的事情上可以選擇先開發產品，再成立酒店公司；也可以選擇先成立公司，再開發酒店。你們選擇了前者，這種選擇貴公司多繳稅是正常的。酒店應該由其直接來建造，當然，房地產公司也可以代建。

    4.問：我公司是一家房地產企業，在某區拍得一塊土地，土地證辦理在我公司名下，現在我公司將以該土地投資到新成立的全資子公司，是否需要視同銷售繳納企業所得稅？

    答：是的，該行為屬于企業所得稅視同銷售，應按視同銷售進行納稅處理。

    特別提示：房地產公司土地投資不僅企業所得稅視同銷售，土地增值稅也要按視同銷售處理。

    5.問：房地產企業出售無產權的車位如何確認收入？是按租金收入繳納企業所得稅嗎？

    答：對于房地產企業出售無產權的車位，稅法首先認定是一種實質上的長期租賃合同，只不過這種租賃方式與土地使用年限相同，所以開發商稱為銷售使用權而非所有權。《中華人民共和國合同法》第二百一十四條規定：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。而對超過20年的車庫銷售這種特殊經營行為，合同法判定為：“租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年”。

    對于車位銷售的企業所得稅問題，由于租金收入按合同約定的日期作為收入的實現，所以收到的銷售款也應當一次性計入企業所得稅收入。