企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營需要，對租入的房產(chǎn)進(jìn)行裝飾、裝修、改造，根據(jù)現(xiàn)行稅法的規(guī)定，維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。那么，對租入房產(chǎn)進(jìn)行改造支出形成的財產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅？如何繳納房產(chǎn)稅？本文通過案例分析如下。

　　案例

　　甲企業(yè)主要從事工業(yè)廠房租賃業(yè)務(wù)，2009年將固定資產(chǎn)原值為1800萬元的標(biāo)準(zhǔn)廠房出租給乙企業(yè)使用。乙企業(yè)從事醫(yī)療用品的制造，取得廠房后，根據(jù)國家對醫(yī)藥行業(yè)GMP標(biāo)準(zhǔn)的要求對廠房進(jìn)行改造，改造支出為500萬元。合同約定租賃期滿后，乙方負(fù)責(zé)對改造部分進(jìn)行拆除，恢復(fù)廠房原貌。假設(shè)甲企業(yè)預(yù)計廠房出租業(yè)務(wù)的投資回報期為8年，則原值1800萬元的廠房年租金為225萬元（1800÷8）。本案例僅對房產(chǎn)稅進(jìn)行分析，不考慮其他稅費。會計處理為（單位：萬元，下同）：

　　1.甲企業(yè)

　　甲企業(yè)收到租金

　　借：銀行存款 225

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入——租賃收入 225

　　2.乙企業(yè)

　　乙企業(yè)支付租入固定資產(chǎn)改造款項

　　借：長期待攤費用——租入固定資產(chǎn)改造 500

　　貸：銀行存款 500

　　乙企業(yè)支付廠房租金

　　借：制造費用（管理費用等） 225

　　貸：銀行存款 225

　　稅務(wù)處理：甲企業(yè)應(yīng)就租金收入繳納房產(chǎn)稅27萬元（225×12%）。

　　本案例中，乙企業(yè)對租入房產(chǎn)發(fā)生改造支出500萬元形成的財產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅？如何繳納房產(chǎn)稅？納稅人是甲企業(yè)還是乙企業(yè)？對此，筆者認(rèn)為先要解決兩個問題，第一，對租入房產(chǎn)進(jìn)行改造形成的財產(chǎn)是否符合房產(chǎn)稅的征收條件；第二，租入房產(chǎn)改造支出形成的財產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。

　　租入房產(chǎn)改造支出形成的財產(chǎn)是否符合房產(chǎn)稅計征條件？

　　《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。根據(jù)條例第三條的規(guī)定，房產(chǎn)稅的計征方法依據(jù)使用對象不同可分為自用和他用兩類，自用，依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納；他用，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)計算繳納。但無論房產(chǎn)的使用對象是誰，根據(jù)條例第二條的規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。

　　那么，對以房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅的計稅對象“房產(chǎn)”如何確認(rèn)及辨別，財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》（財稅地字[1987]第003號）規(guī)定，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，不屬于房產(chǎn)。財稅地字[1987]第003號文件特別強調(diào)，房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。國家稅務(wù)總局《關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2005]173號）對房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題進(jìn)一步明確，關(guān)于房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅問題，財稅地字[1987]第003號文件第二條已作了明確。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和房屋功能的完善，又出現(xiàn)了一些新的設(shè)備和設(shè)施，亟須明確。經(jīng)研究，現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：第一，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。第二，對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。