房地產開發企業（以下簡稱房企）由于經營的特殊性，其會計核算和稅務處理也有自身的要求。本文主要通過對房企企業所得稅、營業稅應稅收入與會計收入的比較，簡要介紹其有關的差異。

　　代收款項是否作為收入

　　房企常見的代收款項有天然氣初裝費、有線電視安裝費、房產證辦證費以及維修基金等。

　　1.企業所得稅：以是否納入價內或開票來判定是否作為應稅收入。

　　《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定，企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。

　　2.營業稅：一般作為應稅收入，符合條件代收的政府性基金或行政事業性收費除外。

　　營業稅相關法規規定，房企的營業額為銷售不動產收取的全部價款和價外費用。價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：

　?。?）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；

　?。?）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；

　　（3）所收款項全額上繳財政。

　　3.會計準則：一般不確認為收入。

　　會計準則規定，企業除應付票據、應付賬款、預收賬款、應付職工薪酬、應付利息、應付股利、應交稅費、長期應付款等以外的其他各項應付、暫收的款項，一般通過“其他應付款”核算。收到代收款項的會計分錄為：

　　借：銀行存款（現金）

　　貸：其他應付款。

　　預售收款是否作為收入

　　《建設部關于修改〈城市商品房預售管理辦法〉的決定》（建設部令第131號）規定，商品房預售指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

　　1.企業所得稅：確認為應稅收入。

　　國稅發〔2009〕31號文件規定，企業通過正式簽訂《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。

　　2.營業稅：確認為應稅收入。