房地產(chǎn)企業(yè)是以房地產(chǎn)為經(jīng)營對象的企業(yè)，房地產(chǎn)主要指房產(chǎn)、地產(chǎn)，都是不動產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)與一般的工業(yè)企業(yè)相比，具有單位價值大、投資成本高、開發(fā)周期較長等特點。正是由于這些特點，使得房地產(chǎn)企業(yè)與一般的工業(yè)企業(yè)存在一定的區(qū)別，尤其是在銷售方式上。一般的工業(yè)企業(yè)以現(xiàn)銷、賒銷為主要方式，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式包括現(xiàn)售、預(yù)售、分期收款方式銷售等，其中以預(yù)售方式為主。所謂預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購買人，并由購買人支付定金或房款的行為。預(yù)售業(yè)務(wù)一般發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售商品房許可證之后、房屋竣工之前。對于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的處理，會計準則和稅法的規(guī)定有所不同，致使房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)在會計處理和稅務(wù)處理上存在著很大的差異。

　　一、預(yù)售業(yè)務(wù)的會計處理

　　根據(jù)會計準則規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的會計處理為：當(dāng)企業(yè)收到預(yù)售款項時，由于不符合收入的確認原則，所以不確認收入，而是作為負債計人預(yù)收賬款，待房屋交給購買方時，再確認收入。即：收到預(yù)售款項時，借記“銀行存款”，貸記“預(yù)收賬款”；房屋交給購買方時，借記“預(yù)收賬款”，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”，同時結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。

　　二、預(yù)售業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理

　　第一，營業(yè)稅的處理。根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。所以當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房屋收到預(yù)收款項時，應(yīng)計算并交納相應(yīng)的營業(yè)稅，根據(jù)收到的款項金額和稅率相乘即為要交的營業(yè)稅，會計分錄為：借記“營業(yè)稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費”，同時根據(jù)計算出應(yīng)交的城建稅及教育附加，編制會計分錄同上。

　　第二，土地增值稅的處理。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。房地產(chǎn)企業(yè)符合土地增值稅的交納條件，所以在銷售房地產(chǎn)時應(yīng)交納土地增值稅。

　　土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，計算方法是：應(yīng)納稅額=∑（每級距的土地增值額×適用稅率）。在實際工作中，分部計算比較繁瑣，一般采用速算扣除法計算，即：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率-扣除項目×適用稅率，其中增值額是銷售房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，扣除項目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、其它扣除項目。為了保護房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)還可以加計扣除。若是銷售的舊房，扣除項目指的是舊房的評估價格。