所得稅前不要重復扣除完工前的利息支出
　　《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第二十一條規定，企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。《〈企業會計準則第17號——借款費用〉應用指南》規定，符合借款費用資本化條件的存貨，主要包括企業（房地產開發）開發的用于對外出售的房地產開發產品、企業制造的用于對外出售的大型機械設備等。這類存貨通常需要經過相當長時間的建造或者生產過程，才能達到預定可銷售狀態。這就是說，從事房地產開發業務的企業為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工前，應計入有關房地產的開發成本。在房地產完工后，應計入財務費用，千萬不要把已在開發成本列支的借款費用再從財務費用中重復稅前扣除。
　　舉例說明，A房地產開發公司2008年1月從某銀行取得3000萬元貸款用于宜居苑小區的開發，年利率5.31%，期限為1年。2008年10月31日，宜居苑小區全部竣工。據統計，截至2008年末，宜居苑小區累計完成銷售50%。則A房地產開發公司2008年企業所得稅前允許扣除的利息支出為92.925萬元。其中，屬于列入房地產開發成本的利息支出＝3000×5.31%×10÷12÷2＝66.375（萬元）。屬于列入財務費用的利息＝3000×5.31%×2÷12＝26.55（萬元）。
　　完工前的利息支出不可在土地增值稅前重復扣除
　　《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。而按照國稅發[2009]31號文件和《企業會計準則第17號——借款費用》文件規定，從事房地產開發業務的企業為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工前，應計入有關房地產的開發成本。在房地產完工后，應計入財務費用。納稅人在計算土地增值稅扣除項目時特別要注意，在房地產完工前已計入有關房地產開發成本的利息支出部分已經在“開發土地和新建房及配套設施的成本”中，因此，這里所說的能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的財務費用中的利息支出，是指在房地產完工后計入財務費用的部分，不包括在房地產完工前已計入有關房地產開發成本的利息支出部分。
　　土地增值稅前不能扣除非金融機構的借款利息
　　《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。對這條規定，納稅人還應該特別注意財務費用中只有提供了金融機構證明的利息支出才允許土地增值稅前扣除。言外之意，房地產開發企業從非金融機構取得的借款利息，如果不能提供金融機構證明的，即使能夠按轉讓房地產項目計算分攤并按規定計入財務費用，也不能在土地增值稅前扣除。但是，按照《企業所得稅法實施條例》第三十八條（二）規定，非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分，企業所得稅前允許扣除。
　　另外，《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]第048號）第八條（二）規定，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。而《企業所得稅法實施條例》第三十八條（一）規定，非金融企業向金融企業借款的利息支出、金融企業的各項存款利息支出和同業拆借利息支出、企業經批準發行債券的利息支出，準予扣除。換句話說，從事房地產開發業務的納稅人向金融企業借款的利息支出，即使是超過貸款期限的利息部分和加罰的利息，也準予企業所得稅前全額據實扣除。
　　仍以上例為例，A房地產開發公司由于資金緊張，用于宜居苑小區開發的貸款逾期2個月才歸還，銀行加息0.1%，據統計，超過貸款期限的利息部分和加罰的利息累計為27.05萬元，則A房地產開發公司在計算余下的宜居苑小區土地增值稅時，這部分利息不允許扣除，但可在企業所得稅前全額據實扣除。