近日國家稅務(wù)總局為了加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，制定了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）。為了便于關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)稅收的同仁及時深入學(xué)習(xí)此文，筆者下面試結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅有關(guān)政策做簡要解讀。

　　一、整體框架

　　熟悉房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策的同仁看過國稅發(fā)[2009]31號文后應(yīng)該不難發(fā)現(xiàn)，國稅發(fā)[2009]31號文是在《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)[2001]142號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號，注：2008年前，該文僅適用于內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）的基礎(chǔ)上進(jìn)行重編修訂、補(bǔ)充后而制定的。國稅發(fā)[2009]31號文充分吸收、借鑒了國稅發(fā)[2006]31號文的主要內(nèi)容，并有機(jī)結(jié)合了國稅發(fā)[2001]142號文的重要內(nèi)容，并根據(jù)目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特殊業(yè)務(wù)情況，對需要規(guī)范的部分內(nèi)容予以了增刪、合并調(diào)整。

　　二、重要變化

　　對照國稅發(fā)[2001]142號、國稅發(fā)[2006]31號兩文，筆者關(guān)注到國稅發(fā)[2009]31號文有以下內(nèi)容顯得較為重要，需引起各位同仁予以關(guān)注。

　?。ㄒ唬?ldquo;核定征收”需慎用

　　文件第四條明確規(guī)定：稅務(wù)機(jī)關(guān)不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理。據(jù)悉，目前仍有部分省市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對一些房地產(chǎn)企業(yè)在其成立時就事先核定應(yīng)稅所得率，再按其實現(xiàn)的銷售收入征收企業(yè)所得稅。看來，國稅發(fā)[2009]31號文對此種行為劃上了“休止符”。

　?。ǘ┯嫸惷?ldquo;重生”

　　國稅發(fā)[2009]31號文第八條對于企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率規(guī)定了最低幅度，與國稅發(fā)[2006]31號規(guī)定相比，項目計稅毛利率分別下降了5個百分點（除經(jīng)濟(jì)適用房等項目外）。

　　值得特別關(guān)注的是，與《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函[2008]299號，2008年4月11日發(fā)布）規(guī)定相比又另有明顯不同。國稅函[2008]299號規(guī)定：企業(yè)在（除經(jīng)濟(jì)適用房等外）未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額預(yù)交企業(yè)所得稅，且預(yù)計利潤率分別高于國稅發(fā)[2006]31號中相同項目的計稅毛利率5個百分點。

　　這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，不僅預(yù)繳方法改變了，且預(yù)繳率也下降了。這應(yīng)該是“雙重政策利好”吧！

　?。ㄈ┪?ldquo;外”銷售 傭金標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一

　　國稅發(fā)[2009]31號文第二十條規(guī)定：“企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實扣除。”這與原適用于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的扣除標(biāo)準(zhǔn)是一致的，也就是說從此內(nèi)資、外資房地產(chǎn)企業(yè)委“外”銷售時，傭金的扣除限額統(tǒng)一為委托銷售收入的10%