房地產開發周期較長，主要包括立項環節、規劃設計環節、融資環節、土地取得環節、拆遷安置環節、工程建設環節、預售環節、銷售環節、出租環節，項目清算環 節。各環節涉及的稅種主要有企業所得稅、土地增值稅、營業稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產稅。由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報，而稅務事項始 終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業運營成本的重要一環。所以有必要對房地產開發備環節涉及的一些稅務問題及改善和籌劃機會進行總結，使管理者在 實踐時盡量避免和及時處理這些問題，抓住一些稅收籌劃機會，以便管理層能更好地為房地產業務板塊發展制定戰略性規劃。
一、立項環節
實際中很多企業在做項目規劃及向有關部門報批時，都未考慮通過合理搭配立項來適當降低企業的潛在稅負。
企業對同一項目可能同時或分期、分區開發不同類型的房產，有別墅、洋房、商業物業或普通住宅等，他們的增值率和對應的稅負會有所不同。我們知道，由于 土地增值稅是以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。若企業以分期開發的別墅、洋房、商業物業來 分別立項，只能按這些分期項目為單位清算。但是，若企業對不同增值率的房產以一個項目或同一期來立項并經批準，則可按一個項目或同一期項目的整體增值率來 進行土地增值稅清算。若整體增值率低于個別房地產的增值率，那么企業的土地增值稅的實際稅負可能會有所降低。
所以筆者建議，企業在立項時，就應提早考慮項目的實際情況和相關影響，選擇一個較優的方案來立項。這樣企業就可以合理降低土地增值稅的稅負，為企業帶 來一定的經濟利益。這是一個很好的稅收籌劃機會。會計師事務所
二、規劃設計環節
實隈中有些企業在委托境外設計公司提供設計服務時，由于設計服務合同不規范和提供的證明材料不規范，可能導致為境外設計公司代扣繳一些額外的稅負。
境外設計公司提供設計服務時，可能會不涉及境內服務，也可能會涉及境內服務。對于不涉及境內服務的，外商除設計工作開始前派員來中國進行現場勘察、搜 集資料、了解情況外，設計方案、計算、繪圖等業務全都在中國境外進行，設計完成后，將圖紙交給中國境內企業，對外商從中國取得的全部設計業務收入，暫免征 收企業所得稅，且不征收營業稅。對于涉及境內服務的。外商除設計工作開始前派員來中國進行現場勘察、搜集資料、了解情況外，設計方案、計算繪圖等業務全部 或部分是在中國境外進行，設計完成后，又派員來中國解釋圖紙并對其設計的建筑、工程等項目的施工進行監督管理和技術指導，已構成在中國境內設有機構、場所 從事經營活動。因此，對其所得的設計業務收入，除準許其扣除發生的中國境外的設計勞務部分所收取的價款外，其余收入應依照稅法規定按營利企業單位征收工商 統一稅和企業所得稅及營業稅。但對在委托設計或合作（或聯合）設計合同中，沒有載明其在中國境外提供設計勞務價款的，或者不能提供準確證明文件的，不能正 確劃分其在中國境內或境外進行的設計勞務的，都應與其在中國境內提供的設計勞務所取得的業務收入合并計算征收企業所得稅和營業稅。