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轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅如何計算?
我企業(yè)轉(zhuǎn)讓一套舊廠房,應(yīng)如何計算土地增值稅?
答:吉地稅發(fā)[2004]85號:第三條規(guī)定:對新建房屋整體一次性轉(zhuǎn)讓(包括單純轉(zhuǎn)讓國有土地)的,按所取得的增值額查實征收土地增值稅;對新建房屋非整體轉(zhuǎn)讓的,按實際轉(zhuǎn)讓部分的收入預(yù)征土地增值稅;對轉(zhuǎn)讓舊房的,按房屋的評估價格查實征收土地增值稅。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》舊房及建筑物的評估價格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。
吉地稅發(fā)[2006]40號:納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,應(yīng)委托經(jīng)省以上有關(guān)部門授予評估資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行評估,并向主管稅務(wù)機關(guān)提供評估報告和支付評估費用的正式發(fā)票。無評估報告的,按下列辦法計算土地增值稅。
?。ㄒ唬┘{稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,無評估價格,但能提供購房發(fā)票的,以應(yīng)繳納契稅的計稅金額確定為轉(zhuǎn)讓收入,按扣除項目的金額=發(fā)票所載金額×(1+購房年度×5%)的公式計算扣除項目金額。
提示:確定扣除項目金額后,轉(zhuǎn)讓收入—扣除項目金額=增值額
用增值額與扣除項目金額比率去查找四級超率累進(jìn)稅率表,
應(yīng)納稅額=增值稅×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
--12366地稅5號座席員解答
3.企業(yè)出售舊房及建筑物,應(yīng)按評估價格以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的稅金作為扣除項目。
此外,對納稅人因計算納稅需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估而支付的評估費用也允許在計算土地增值稅時予以扣除。計算如下:
(1)房產(chǎn)評估價格=700×40%=280(萬元);
(2)扣除項目金額合計=280+27.75+2.25=310(萬元);
(3)增值額=500-310=190(萬元);
(4)增值率=190÷310×100%=61%;
(5)應(yīng)納稅額=190×40%-310×5%=60.5(萬元)。
二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅計算方法有待完善
2006-08-16 [來源]地方稅收科研資料中心
近日,財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)文件《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號),明確了舊房及建筑物(以下簡稱二手房)轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅時扣除項目的新規(guī)定。然而,這種計算辦法仍不能解決二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅計算存在的弊端,尚需進(jìn)一步完善。
一、二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅計算方法簡介
按土地增值稅條例及實施細(xì)則等相關(guān)文件規(guī)定,二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。納稅人轉(zhuǎn)讓二手房所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額為增值額。增值額乘以適用稅率(土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率,最低稅率為30%,最高稅率為60%)即可計算出應(yīng)繳土地增值稅。在整個計算過程中,扣除項目金額的認(rèn)定尤為重要??鄢椖拷痤~主要包括三部分:
?。?)取得土地使用權(quán)所支付的金額指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。根據(jù)財稅字[1995]048號文件規(guī)定,對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的,不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
?。?)房屋及建筑物的評估價格。評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。
?。?)其他扣除項目金額主要包括在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(如賣方繳納的營業(yè)稅及附加、印花稅等稅金)、舊房評估費用、按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用(如交易費等)。
根據(jù)21號文件規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓二手房,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),取得土地使用權(quán)所支付的金額和舊房及建筑物的評估價格兩項金額,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓二手房,既沒有評估價格,又不能提供購房發(fā)票的,地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第35條的規(guī)定,實行核定征收。