隨著房地產行業的發展，物業管理作為其在消費領域延續而壯大起來的新興行業，在現代社會中扮演的角色也越來越重要。隨著城市各類住宅地產物業管理覆蓋面的加大，更多的企事業單位、家庭和個人的生活都與物業管理密不可分，物業行業已成為社會各界人士關注的焦點。本期《南京稅務》將重點介紹物業管理在稅收繳納中面臨的常見疑難問題。

　　營業稅“差額扣除”有限制

　　城郊某物業管理公司從開發商手里承租了一棟商務樓，按每月50萬元支付租金，然后裝修分割成不同大小的面積租給不同的商戶，每月共收取80萬元租金。因該公司會計錯誤地認為其營業收入為與物業管理有關的全部收入減去房屋租金的價款后的余額為營業收入，按照30萬元作為營業計稅依據繳納了營業稅。稅務人員在得知情況后及時告知其關于物業公司差額納稅的規定，并要求其就該項業務補繳營業稅。

　　稅務人員解釋，根據《財政部 國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)第三條第十九項的規定，從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業額。稅務人員指出，這里的代收水、電、燃氣、房屋租金行為是指統一收取，統一支付給收費單位的一種代收代繳行為，實際上屬于營業稅“服務業”稅目中的“代理”業務，不計征營業稅，僅就其從中收取的手續費征收營業稅，因此，該項代收費用可以按實際發生額從取得的總收入中扣除。而案例中該物業公司從開發商手中承租房產，再轉租給其他商戶，屬于營業稅“服務業”科目中的“租賃”業務，應按照“租賃業”稅目全額計征營業稅。通過稅務人員的輔導，該物業公司最后補繳了營業稅及其附加共計28000元。

　　稅務人員提醒納稅人，物業管理單位不是所有的業務收入都可以差額納稅，應區分不同種類業務收入，按營業稅相應適用稅目稅率計算繳納營業稅。

　　“服務外包”應全額繳稅

　　近日，南京某家大型物業服務企業的財務人員李小姐到地稅機關咨詢稅收政策，原來該企業由于負責的物業小區較多，現有工作人員無法滿足物業服務的人員需要，準備將部分小區的保潔衛生等工作分包給其他專業的保潔公司完成，并從收取的物業管理費中支付部分款項給其他專業保潔公司。那么物業公司能否按照扣除這一費用后的余額差額繳納營業稅呢?

　　稅務機關解釋說：根據《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)第三條第十九項的規定，從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業額。

　　因此，物業服務企業外包保潔業務，由于不屬于上述文件規定的扣除項目，應當按照取得的物業費收入全額繳納營業稅，不得扣除支付給其他保潔公司的費用。 審計服務

　　繳納社保才能減免稅

　　南京某物業公司近期新招募了一些退伍士兵做高檔住宅區的保安，根據國家鼓勵和推動就業出臺的多項促進就業的優惠政策，企業吸納的退役士兵，按規定繳納社保、到稅務局辦理相關備案手續后可享受稅收減免。該公司涉及職工繳納基本醫療保險和基本養老保險，這兩塊保險繳費標準到底怎么算，又有什么區別呢?小李來到轄區地稅機關咨詢最新的社保費繳費政策，稅政法規科的小陳熱情接待了他，并詳細地介紹了目前社會保險費的相關政策。

　　稅務人員解釋：“基本養老保險根據寧政發〔2009〕193號《南京市企業職工基本養老保險市級統籌實施意見》，市本級用人單位繳費比例從2011年1月1日起調整為20%，根據江蘇省人民政府令第36號《江蘇省企業職工基本養老保險規定》，參保人員按照本人繳費工資的8%繳費，由用人單位代扣代繳。而基本醫療保險與基本養老保險相似但費率有所差別，單位繳費比例為9%，職工個人繳費比例為2%.所以對于小李所在的物業公司，在計算基本養老保險和醫療保險時要注意區分。”小李聽完豁然開朗，“過去一直沒弄明白社保費的數字是怎么算出來的，這下全明白了，我們將按照規定足額繳納社保費，并辦理稅收減免手續。”

　　裝稅控機可抵免稅款

　　南京某樓盤近期為小區廣大業主辦理了交房手續，房地產開發公司的會計老王來到地稅窗口購買地稅機打發票，為向小區業主收取物業費做準備，窗口工作人員很快辦理完成并將發票遞給老王，老王疑惑地問工作人員是不是忘記收錢了?工作人員微笑著向他做了解釋。

 　“根據《關于發布取消和免征部分行政事業性收費的通知》(財綜〔2012〕97號)的規定，自2013年1月1日起，稅務免征發票工本費(包括普通發票工本費和增值稅專用發票工本費)，因此，你們購買發票不用再像過去一樣支付工本費了。”老王聽了后高興地說，“像我們這樣的大樓盤，一個月要開上萬份發票，現在不用交工本費了，可以節約大量的成本了，看來我這個老會計也要不斷關注國家好的稅收政策啊!”

　　稅務人員還特別提醒老王，目前購置稅控收款機還有優惠政策，根據《江蘇省地方稅務局關于印發〈關于推廣應用網絡稅控收款機的實施意見〉的通知》(蘇地稅函〔2012〕年309號)的規定，納稅人購置網絡稅控收款機的費用，可以在申報繳納稅款時享受營業稅全額抵免。

　　“財政補貼”免稅有講究

　　近日，某物業管理公司的財務人員徐先生到地稅機關咨詢稅收政策，該企業由于招用大量的失業人員，取得了政府部門給予的“用工補貼”，問地稅機關“用工補貼”能否減免企業所得稅?

　　轄區地方稅務局的稅務人員結合物業企業的實際情況，對相關稅收政策進行了講解。根據《財政部、國家稅務總局關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》(財稅〔2011〕70號)第一條的規定，企業從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：(一)企業能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件;(二)財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求;(三)企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算。

　　因此，若物業服務企業取得的“用工補貼”等財政性資金，同時符合上述條件的，可以作為不征稅收入，在計算企業所得稅應納稅所得額時從收入總額中減除;否則，應當依法計算繳納企業所得稅。   物業公司審計