近幾年來，房地產行業的一直是我國經濟的支柱行業。然而，房地產行業財務人員的財務管理水平和涉稅風險意識卻亟待提高：一方面，少數企業家為追求高額回報，有意少繳或拖延繳納國家稅款，以求取得暫時性的效益最大化； 另一方面，部分財務人員業務能力有限，甚至不了解房地產企業取得土地使用權之后，在銷售之前是需要繳納城鎮土地使用稅的。小小城鎮土地使用稅，能折射出企業自身存在的大問題，值得我們關注和深思。下面就針對房地產企業如何正確繳納城鎮土地使用稅的問題作一個政策解析。

　　一、  房地產企業是否是城鎮土地使用稅的納稅義務人

　　2006年12月31日國務院新修訂的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（以下簡稱"《土地使用稅暫行條例》"）自2007年1月1日起施行。

　　《土地使用稅暫行條例》第二條規定：第二條　在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。

　　前款所稱單位，包括國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。

　　而房地產企業的開發項目土地基本都是坐落在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內的建設用地，因此依據《條例》第二條規定，可以判定房地產企業是城鎮土地使用稅的納稅義務人。

　　二、關于納稅義務發生時間

　　國稅發〔2003〕89號原規定"是房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。"這一規定對房地產企業在取得土地至自用、出租、出借、出售本企業建造的商品房期間是否繳納城鎮土地使用稅未作明確。

　　在2006年下發的《財政部　國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）中給予了明確規定（同時將國稅發〔2003〕89號原規定給予廢止）："二、關于有償取得土地使用權城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

　　國家稅務總局《關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）第二條第四款中有關房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務發生時間的規定同時廢止。"對以招標、拍賣、掛牌方式取得土地的城鎮土地使用稅問題，國家稅務總局也明確公告（國家稅務總局公告2014年第74號）如下："通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應按照《財政部 國家稅務總局關于房產稅 城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）第二條規定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。"依據上述規定，房地產企業應該從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅，合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

　　三、關于納稅地點

　　《土地使用稅暫行條例》第十條規定："土地使用稅由土地所在地的稅務機關征收。土地管理機關應當向土地所在地的稅務機關提供土地使用權屬資料。"因此，房地產企業應該向土地所在地主管地稅機關申報納稅，即不能向房地產企業機構所在地主管地稅局申報繳納，這一點一定要注意。

　　四、關于計稅依據的規定

　　《條例》第三條規定："土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。

　　前款土地占用面積的組織測量工作，由省、自治區、直轄市人民政府根據實際情況確定。"之前《國家稅務局關于檢發<關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定>的通知》（[1988]國稅地字第15號） 對實際占用的土地面積也進行了明確，即文件的第六條規定：" 六、關于納稅人實際占用的土地面積的確定納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準；尚未核發土地使用證書的，應由納稅人據實申報土地面積。"此外，《土地使用稅暫行條例》的第六條還規定 下列土地免繳土地使用稅：（四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；因此，房地產開發企業應該以土地使用證上確認的土地面積，減去配套公共用地的面積作為計稅依據，乘以當地政府規定的每平方米年稅額，計算繳納。