房屋租賃是指在約定的時間內，出租方將房屋的使用權轉讓給承租方，并收取租金的一種契約形式。近些年來，許多人都把投資目光轉向房地產，投資購房然后再租賃出去。這樣，既可獲得眼下穩定的租金收益，又可獲得未來房產的增值收益，可謂是一舉兩得。那么，納稅人如何在依法納稅的前提下獲得更大的收益呢?下面，筆者擬結合幾起案例，談談房屋租賃過程中的節稅技巧。
一、巧用稅率節稅
按照《房產稅暫行條例》的規定，個人出租房屋，用于生產經營的按租金收入的12％繳納房產稅。個人將居民住房出租，并且出租后房屋仍用于居住時，根據《財政部、國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》(財稅[2000]125號)的規定，房產稅暫減按4％的稅率征收。
案例一：王先生在某市繁華地段購買了一套沿街房屋上下兩層出租給某公司。合同規定：每年租金為100000元。那么，按稅法有關規定，籌劃前王先生應繳納房產稅100000x12％=12000(元)(不考慮其他稅費)。
實際上，承租方將王先生的房屋商、住合用，樓下作商店使用，樓上用于居住。在業內人士的指點下，王先生做了如下處理：他和承租方簽訂了兩份房屋租賃合同，將樓上面積按每月2000元租給該公司居住使用；第二份合同將樓下房間作為經營使用，年租金76000元。這樣算來，雖然租金收入分兩部分合計仍為1 00000元。但納稅效果卻大不一樣。樓上住房每年的收入為24000元，房產稅按4％計算，每年僅需要繳納960元的房產稅，樓下商業用房房產稅為76000x12％=9120(元)，兩項合計納稅10080元。
籌劃后較籌劃前節稅：12000—10080=1920(元)(不考慮其他稅費)。
從以上計算過程中可以看出，出租房屋時，納稅人一定要區別房屋的使用性質，不可用全部居室作為營業場所。而應分別一部分作營業場所，另一部分作居室使用。這樣，納稅人在繳納房產稅時的稅負會降低。
二、巧用費用扣除節稅
在計算財產租賃所得個人所得稅時，根據《國家稅務總局關于個人所得稅若干業務問題的批復》(國稅函[2002]146號)規定，依次扣除費用的順序明確為：(1)財產租賃過程中繳納的稅贊；(2)由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用；(3)稅法規定的費用扣除標準。其中，修繕費用扣除依據國家稅務總局關于《征收個人所得稅若干問題的規定》(國稅發[1 994]089號)規定：能夠提供有效、準確憑證，證明由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予下次繼續扣除，直至扣完為止。因此，納稅人在出租房屋時，應當充分利用稅法上的這些規定，多扣除一些費用，縮小稅基，減少納稅義務。尤其是當納稅人的所得適用超額累進稅率時，如果納稅人多扣除一些費用，縮小了稅基，其所得適用的最高邊際稅率和實際稅負就可能下降。(注：自2001年1月1日起，個人按市場價格出租的居民住房取得的所得，暫減按1 O％的稅率征收個人所得稅)