房地產公司銷售房屋時會采用多種銷售手段，其中一種是售后回租，具體操作為：按高于市場價的價格銷售后，房地產公司再將房產租回，統一對外出租，每年按售價的一定比例返還給購房者。針對這種情況，房地產公司如何依法開展稅收籌劃呢？

某市一家房地產公司主要開發商用房產，最近新開發商用樓一幢，共有商鋪100間，每間10平方米，每平方米售價2萬元。公司和購房者約定，回租后將房屋統一對外出租，每年收取租金300萬元，合約期10年，每年按售價的10%返還給購房者。

《國家稅務總局關于從事房地產開發的外商投資企業售后回租業務所得稅處理問題的批復》（國稅函〔2007〕603號）雖已作廢，但是可以參照文件進行理解，即從事房地產開發經營的外商投資企業以銷售方式轉讓其生產、開發的房屋、建筑物等不動產，又通過租賃方式從買受人回租該資產，企業無論采取何種租賃方式，均應將售后回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。另外，2009年1月1日實施的營業稅暫行條例規定，納稅人兼有不同稅目的應當繳納營業稅的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，應當分別核算不同稅目的營業額、轉讓額和銷售額。

該房地產公司要按銷售和租賃兩種業務進行稅收處理，分別繳納營業稅、印花稅、城市建設稅和教育費附加，具體如下：

按銷售不動產繳納營業稅：100×10×2×5%＝100（萬元）。

按租賃業繳納營業稅：300×5%＝15（萬元）。

按產權轉移書據繳納印花稅：100×10×2×0.05%＝1（萬元）。

按財產租賃合同繳納印花稅：300×0.1%＝0.3（萬元）。

按營業稅的7%繳納城建稅：（100＋15）×7%＝8.05（萬元）。

按營業稅的3%繳納教育費附加：（100＋15）×3%＝3.45（萬元）。

按營業稅的2%繳納地方教育費附加：（100＋15）×2%＝2.3（萬元）。

綜上所述，該房地產企業共需繳納稅款130.1萬元，其中房屋租賃相關稅金為17.1萬元。

成立物業公司后的納稅情況

2003年，《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）規定，從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入，減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業額，繳納營業稅。

按照此項規定，該房地產公司另外成立一家物業公司，由物業公司與購房者簽訂委托代理租房合同，此時物業公司就可以按差額繳納營業稅進行稅務處理，具體計算方法為：

按服務業差額繳納營業稅：（300－100×10×2×10%）×5%＝100×5%＝5（萬元）。

按財產租賃合同繳納印花稅：300×0.1%＝0.3（萬元）。

按營業稅的7%繳納城建稅：5×7%＝0.35（萬元）。

按營業稅的3%繳納教育費附加：5×3%＝0.15（萬元）。

按營業稅的2%繳納地方教育費附加：5×2%＝0.1（萬元）。

綜上所述，該物業公司合計繳納稅款5.9萬元。

對比前述按銷售和租賃兩種方法分別納稅的情形來看，該房地產公司單獨成立物業公司，由物業公司與購房者簽訂委托代理租賃合同，少繳稅款11.2萬元。