房地產企業(yè)取得開發(fā)用地的土地使用權，并從次月起開始繳納土地使用稅，但在商品房建成并銷售后，對應的土地使用權并非直接發(fā)生轉讓，而是隨著地面建筑物即商品房的銷售相應轉讓給購房者，其城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務終止的時間和減少的稅額該如何把握和計算呢?
　　終止納稅義務的時間應符合法定條件
　　城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第三條規(guī)定，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。其商品房對應的土地是否已經(jīng)不再由房地產企業(yè)實際占用，應以以下兩個文件為依據(jù)。
　　《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)第三條“關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務截止時間的問題”規(guī)定，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。《國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)第二條第(二)項明確，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
　　本著轉讓方納稅義務截止日應與受讓方納稅義務起始日相銜接的原理，房地產企業(yè)銷售商品房，應以房產、土地的實物或權利狀態(tài)已發(fā)生轉移或變化，作為終止土地使用稅納稅義務的條件，在實務中，可以房屋交付購房者或購房者辦理房屋產權登記的時間“孰先”原則來確定，停止計算稅款的時間為“次月”。購房者從此時開始成為納稅人(個人非生產經(jīng)營用房占地免征的除外)，房地產企業(yè)則從此時開始終止納稅義務。
　　在此以前，無論是已簽訂商品房銷售合同，還是已收售房款、已開具發(fā)票，或者雖已達到合同約定交房時間但未實際交房等，只要房屋未發(fā)生實質性轉移或土地使用權屬未發(fā)生法定變化，房地產企業(yè)就仍是該商品房用地的實際占用者即納稅義務人。如此才能保持該塊土地在納稅時間上的連續(xù)性，使得同一塊土地的土地使用稅的納稅義務得以實現(xiàn)無縫轉移。反之，如果以其他時點作為房地產企業(yè)的納稅義務終止時間，均會造成土地使用稅納稅義務的中斷。
　　計算稅款方式不同，納稅不同
　　房地產企業(yè)因完成商品房的銷售而終止土地使用稅納稅義務，應繳稅款隨著已售房屋的交付而遞減，這看似已很明確，但實務中讓征納雙方感到困惑和難以把握的是如何具體計算減少的稅款，不同的計算方式將得出不同的結果，影響到納稅人的利益。
　　例如，某公司2010年取得6萬平方米的土地使用權，年稅額每平方米20元，年應繳土地使用稅120萬元(6萬平方米×20元)。已建商品房可售面積30萬平方米，2012年10月將首批已銷售的9萬平方米房屋交付購房者并辦妥相關手續(xù)，已售房屋折算用地面積為1.8萬平方米(9萬平方米÷30萬平方米×6萬平方米)。2012年土地使用稅計算：