房屋出租由于出租方式、收取租金時間和是否收取租金的不同，納稅規定也存在差異，但對究竟如何準確納稅，在實際工作中往往存在爭議。筆者試對以下房屋出租的非常規租賃條款涉稅風險作個初步解析。

　　一、轉租合同

　　轉租合同在實際工作中引起涉稅爭議較多的是營業稅和房產稅。如甲將自有營業用房租賃給乙，年租金為250萬元，甲已按規定繳納各項稅收；乙由于種種原因，又將房屋轉租給丙，收取租金300萬元。對于轉租的收入如何納稅呢？對于營業稅，引起爭議較多的是否按差額征稅。由于甲已將租金200萬元納稅，那么乙是按照50萬元（300萬元-250萬元）納稅還是按照實際收取的租金300萬元納稅呢？根據《營業稅暫行條例》第五條規定，轉租行為不屬于按差額征稅的范疇，因此，乙應按照實際收取的租金300萬元繳納營業稅15萬元。而由于《房產稅暫行條例》第三條規定，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。乙由于轉租實際獲得了差價50萬元的租金，那么乙是否按照轉租獲得的差價50萬元繳納房產稅呢？根據《房產稅暫行條例》第二條規定，房產稅的納稅人為產權所有人或房屋代管人，乙由于不是房產稅的納稅人，因此不需要納稅，該房屋的納稅人為甲，甲只需要按照實際收取的租金250萬元繳納房產稅。

　　那么這樣一來，是否會給納稅人通過轉租逃避繳納房產稅呢？接上例，如甲將房屋直接租賃給丙，租金300萬元，需繳納營業稅15萬元，房產稅36萬元，合計繳納各項稅收51萬元（不考慮城市維護建設稅及附加、印花稅，下同），如果甲有意想逃避繳納房產稅，將房屋租賃給乙，租金為250萬元，再通過乙轉租給丙，租金300萬元，甲乙雙方則需要繳納各項稅收57.5萬元（42.5萬元+15萬元）。從以上可以看出，甲通過乙轉租給丙，雖然房產稅少繳了，但營業稅多繳了，總體稅負增加了。需要注意的是，轉租行為少繳稅款只有在甲租賃給乙的金額是甲租賃給丙金額的68.38%以下，即甲租賃給乙的租金在205.14萬元以下，通過轉租的甲乙雙方稅負才會比甲直接租賃給丙的稅負低。但根據《營業稅暫行條例》第七條規定，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關核定其營業額。因此，納稅人通過轉租少繳稅收的籌劃，需要注意稅務機關核定的風險，否則得不償失。

　　另外，如乙是企業，要將轉租收入300萬元全部并入收入總額，支付的租金250萬元作為費用扣除，繳納企業所得稅；如是個人，要將轉租收入300萬元按照“財產租賃所得”繳納個人所得稅，對于支付給甲的租金250萬元，憑房屋租賃合同和合法支付憑據從該項轉租收入中扣除。扣除稅費的扣除次序為：財產租賃過程中繳納的稅費；向出租方支付的租金；由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用；稅法規定的費用扣除標準。