【導讀】2003年10月，中共第十六屆三中全會在《關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中提出：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關稅費。”十年倏忽而過，十八屆三中全會即將召開，房產稅開征依然阻力重重，物業稅的說法也漸漸少有人提。
　　漸進開征物業稅路徑：
　　對房產和地產分別課稅
　　我國具有對房產和地產分別課稅的傳統。作為對土地的課稅，田賦的歷史淵源可追溯至夏朝，而唐朝建中四年(783年)開征的間架稅，“凡屋二架為一間，分為三等，上等每間二千，中等一千，下等五百”(《舊唐書·盧杞傳》)，則是世界上開征最早的稅率累進的財產稅性質的房產稅。建國后，我國沿用了國民政府房捐和地價稅分立的稅制模式，在城市房地產稅的稅種之下，設房產稅、地產稅兩個稅目，房產稅依標準房價按年計征，稅率為1%，地產稅依標準地價按年計征，稅率為1.5%，一直延續到1966年文化大革命爆發以后城市房地產稅才完全消失。
　　我國現在對房屋開征房產稅，對城鎮土地開征城鎮土地使用稅，也是對房屋和土地分別課稅，但房產稅征收的范圍狹窄，目前處于從價計征的試點擴圍階段，城鎮土地使用稅是針對土地等級不同設定差別稅率按面積從量計征，不能發揮促進土地有效流轉的作用。房產稅擴圍、城鎮土地使用稅擴展為土地使用稅以涵蓋農用地從價計征，對房產和地產分別課稅，是我國不動產稅制優化的必然選擇。
　　具體而言，對房產稅，應延續目前的擴圍思路，積極進行試點，對土地使用稅而言，土地使用權期滿，應賦予土地使用者永久土地使用權，同時開征土地使用稅。新批租土地，可在附加土地使用稅的前提下，批租永久土地使用權。該稅制模式適用于小產權房、宅基地、農業用地以及城市政府收儲的土地等各類不動產，但在稅率以及免征范圍上可以區別對待。房產稅與土地使用稅普遍開征以后，可以考慮將兩者合并，開征統一規范的物業稅。
　　對房屋和土地分別課稅，會受到“重復征稅”的指責，對此我們的解釋是，所謂的重復征稅，針對的是土地部分，房屋不但沒有重復征稅，對于自住房屋還實行免稅。在所有的重復征稅中，再沒有比對土地重復征稅更合理的了，考慮到對于自住房產的免稅，這種重復征稅相當于是對投資不動產實施了累進稅率，而我們本來就是要通過累進稅率促進對于土地的合理使用。
　以房地產稅改推動
　　地方政府行政體制改革
　　房地產稅是直接稅，稅痛指數高，納稅人高度敏感，稅收遵從程度低，這決定了房地產稅必須是受益稅，要體現“受益原則”。房地產稅只有取之于民，用之于民，才能得到納稅人的支持。中央應以此為契機，推動地方公共財政體系的建立，讓納稅人能夠通過地方人大、地方政協等議政機構實現對于地方政府的預算監督，通過實行“預算民主”，使社會主義民主原則在地方政府層面得到貫徹。