從2013年末央視曝出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“欠稅門(mén)”事件之后，土地增值稅引起全社會(huì)的廣泛關(guān)注。事實(shí)上，央視也只是將存在多年的一個(gè)“老問(wèn)題”，重新翻出來(lái)而已。土地增值稅一直是房地產(chǎn)稅收體系中，稅種設(shè)計(jì)最復(fù)雜、征稅成本最高、稅制最不統(tǒng)一、官企扯皮最多的一個(gè)稅種。

土地增值稅的征收在1994年首次出臺(tái)。該稅種的開(kāi)征，源于1992年及1993年上半年，我國(guó)部分地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)“持續(xù)高溫”，炒買(mǎi)炒賣(mài)房地產(chǎn)情況嚴(yán)重。國(guó)家財(cái)政收入受到影響，為扭轉(zhuǎn)這一局面，出臺(tái)了一系列財(cái)政調(diào)控措施，其中，開(kāi)征土地增值稅就是措施之一。由國(guó)務(wù)院于1993年12月31日頒布，1994年1月1日正式施行的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，主要原因在于：抑制炒買(mǎi)炒賣(mài)地皮、樓花等牟取暴利的行為；防止國(guó)家土地增值收益流失。

然而，土地增值稅自開(kāi)征以來(lái)，其固有的缺陷便不斷暴露，主要體現(xiàn)在以下方面：

一、有違稅制公平原則，為公眾所詬病

土地增值稅的征收存在重復(fù)課稅的情況，我國(guó)的所得稅明確規(guī)定了對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得課稅，此處所指的財(cái)產(chǎn)也包括了用土地、地上建筑物及附著物。因此，在這一環(huán)節(jié)的重復(fù)征稅使不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者或使用者，承擔(dān)了雙重的稅負(fù)。

從土地增值額的來(lái)源來(lái)看，主要包含以下四個(gè)方面：一是土地使用者對(duì)土地的投資所引起的土地、地上建筑物及附著物的增值；二是由于人口的增加和社會(huì)的發(fā)展與土地的稀缺性的矛盾所導(dǎo)致的土地供不應(yīng)求，從而帶來(lái)土地的增值；三是通貨膨脹所引起的土地、地上建筑物及其附著物的增值；四是政府利用公共支出完善城市基礎(chǔ)設(shè)施所引起的土地、地上建筑物及附著物的增值。后三種屬于資本所得，應(yīng)是土地增值稅的課稅對(duì)象，而第一種則是土地使用者投資開(kāi)發(fā)增值所得，土地增值稅的立法本意抑制資本所得牟取暴利的行為，而對(duì)真正的投資開(kāi)發(fā)行為進(jìn)行鼓勵(lì)，從土地增值稅加計(jì)扣除的規(guī)定就可以看出來(lái)，因此，把投資開(kāi)發(fā)增值所得同樣作為課稅對(duì)象有違公平原則。

二、土地增值稅稅率過(guò)高，推高了房?jī)r(jià)

土地增值稅應(yīng)納稅額等于增值額乘以適用稅率減去法定扣除項(xiàng)目乘以速算系數(shù)。“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。扣除項(xiàng)目在條例實(shí)施細(xì)則中總共分為六大類(lèi)，眾多小類(lèi)。取得土地使用權(quán)所支付的金額等可以從土地管理部門(mén)直接獲得數(shù)據(jù)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等難以具體核實(shí)；同時(shí)還有一些項(xiàng)目（前期工程費(fèi)用等）開(kāi)發(fā)商不愿提供確切的數(shù)據(jù)，同時(shí)審核也很麻煩，這不僅可以解釋土地增值稅征收過(guò)程中，嚴(yán)重的偷稅漏稅現(xiàn)象，同時(shí)也部分解釋了地方政府對(duì)土地增值稅缺乏執(zhí)行的積極性。土地增值稅采用四級(jí)超額累進(jìn)稅率，分別為30%、40%、50%、60%。這對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的剛性需求而言，不僅沒(méi)有能夠維持房地產(chǎn)行業(yè)的秩序，反而是抑制土地的正常流轉(zhuǎn)，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定正常的發(fā)展；而對(duì)于以投機(jī)為目的的房地產(chǎn)交易而言，并沒(méi)有起到理想的抑制作用。

三、土地增值稅征管成本過(guò)高，征收率不足

土地增值稅的有效征收不僅取決于科學(xué)、合理的稅制設(shè)計(jì)，而且依賴(lài)于規(guī)范、嚴(yán)格的征收管理。目前我國(guó)土地增值稅的征收管理工作存在很多的不足。首先，地方政府缺乏積極性。政府執(zhí)行缺乏積極性的一部分原因可歸結(jié)于當(dāng)前的中央對(duì)地方政府官員的政績(jī)考核制度。我國(guó)把政府官員能否推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展作為首要考核標(biāo)準(zhǔn)，而房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)大部分城市的經(jīng)濟(jì)支柱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與地方稅務(wù)機(jī)關(guān)綁定為利益共同體。其次，預(yù)征率過(guò)低，清算滯后。我國(guó)目前的土地增值稅實(shí)行“預(yù)征加清算”的管理模式。在項(xiàng)目銷(xiāo)售階段，按月或季度以申報(bào)收入預(yù)征土地增值稅；在項(xiàng)目售完之后，再按照實(shí)際銷(xiāo)售收入所得，清算應(yīng)納所得稅額。目前全國(guó)各地均是按照銷(xiāo)售收入的百分比進(jìn)行預(yù)征，各地預(yù)征率不一樣，導(dǎo)致各地稅務(wù)局各行其是。實(shí)踐中，各地預(yù)征率普遍偏低，房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到竣工少則兩三年，長(zhǎng)的甚至超過(guò)十年，征稅變成了“長(zhǎng)征”。

四、土地增值額降低，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率趨降

2004年實(shí)行“招拍掛”后，通過(guò)各種關(guān)系低價(jià)、協(xié)議拿地已非普遍現(xiàn)象，類(lèi)似脫離市場(chǎng)規(guī)則的交易，導(dǎo)致土地增值額的降低。此外，2008年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的利潤(rùn)率總體趨降，暴利項(xiàng)目越來(lái)越少，個(gè)別時(shí)段還曾出現(xiàn)虧錢(qián)賣(mài)樓的情況。這就意味著，近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)及項(xiàng)目利潤(rùn)率，已與1992-1993年明顯不同，開(kāi)征土地增值稅的初衷已失去了“土壤”。