2014年，我國商品房銷售企業雖然穩步回升，但仍存在開發面積持續回落、新開工面積降幅擴大、商品房待售面積顯著增加等特點。房地產行業銷售的不景氣，導致房地產企業的存貨可能存在跌價風險。因此在房地產企業財務報表審計過程中，存貨跌價準備將成為重點審計領域，審計人員需重點關注不同類別存貨項目跌價計提的及時性與充足性。

    本提示僅供事務所及相關從業人員在執業時參考，不能替代相關法律法規、注冊會計師執業準則以及注冊會計師職業判斷。提示中所涉及審計程序的時間、范圍和程度等，事務所及相關從業人員在執業中需結合項目實際情況、風險導向原則以及注冊會計師的職業判斷確定，不能直接照搬照抄。

    針對房地產企業主要存貨跌價風險的識別、評估和應對以及應重點關注的事項，房地產企業審計專家委員會對存貨跌價審計做如下提示：

    一、 房地產企業存貨跌價審計的總體思路

    房地產企業存貨主要包括開發成本和完工開發產品。開發成本主要含擬開發土地和在建開發產品。由于房地產企業的開發經營涉及從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售、售后服務等全過程，具有開發周期長、投資數額大、經營風險大，受政策環境影響大等特點，而這些因素都有可能加大房地產存貨審計的風險。

    對于房地產存貨跌價審計，應緊密結合房地產存貨審計、收入審計、會計估計審計，在準確確定被審計單位各類房地產存貨賬面成本、可變現凈值的基礎上，確定其計提存貨跌價準備是否充分、適當。在審計全過程中應貫穿風險導向審計思路，在了解被審計單位及其環境、內部控制的基礎上，識別和評估與存貨跌價準備、存貨跌價損失在財務報表層面及其相關認定層面可能存在的重大錯報風險，從而設計和實施進一步審計程序，以將識別出的重大錯報風險降低至可接受水平。

    二、房地產存貨跌價審計相關重大錯報風險的識別與評估

    在房地產存貨跌價審計中，審計人員應結合房地產行業及企業具體特點，從以下方面識別和評估相關的風險：

    （一）了解被審計單位及其環境

    1.房地產行業狀況、法律環境與監管環境以及其他外部因素。

    審計人員應當重點關注行業狀況、法律環境、監管環境以及其他外部因素的變化對企業產生的影響，從而識別和評估可能存在的與存貨跌價準備相關的重大錯報風險。如：房地產市場的總體趨勢是什么；市場需求、市場容量、市場價格如何；房地產行業是否受經濟周期波動的影響，以及房地產行業涉及到的法律法規、行政規章制度等。

    2014年以來，房地產市場持續下行，整體處于低迷狀態，投資增速明顯下滑，各地商品住宅庫存量逐步增高，整體步入調整期。在這種情況下，中央政策更關注民生保障和長效機制頂層設計。以 “穩”為主，通過貨幣政策調整、戶籍改革、棚戶區改造等有效措施保障合理購房需求，穩定住房消費。隨著限購、限貸手段逐步退出，并通過信貸、公積金、財政補貼等多輪支持政策刺激住房需求，加快去庫存化。各地則因時因地靈活調整，加速房地產市場化轉型。針對上述宏觀經濟政策的改變，審計人員應當識別和評估可能存在的與存貨跌價準備相關的重大錯報風險。

    2.了解被審計單位的性質。包括被審計單位的所有權結構、治理結構、組織結構、經營活動、投資活動、籌資活動等。

    審計人員應當通過對被審計單位性質的了解，識別和評估可能存在的與存貨跌價準備相關的重大錯報風險。如：通過對其所有權性質的了解，初步判斷其風險偏好，存在哪些動機和壓力；通過對其治理結構、組織結構的了解，初步判斷其治理機制是否健全，與存貨跌價準備相關的重要組成部分有哪些；通過對其經營活動的了解，初步判斷各類存貨的特點、土地的來源、主要原料供應商、施工方的情況、主要客戶情況，房地產項目的品牌、質量、現狀及市場行情，是否存在以股權收購房地產項目等情況，從而識別和評估可能存在的與存貨跌價準備相關的重大錯報風險。

    3.了解被審計單位對會計政策的選擇和運用。