【問題】

　　某房地產企業以其自有房產（非商品房），作價入股投資一個工業企業，并獲得該工業企業的部分股權。該工業企業擬使用此房產做辦公樓。以上業務是否符合《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）文件第一條暫免征收土地增值稅，還是按照《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件第五條的內容繳納土地增值稅？如果繳納土地增值稅，如何確定收入額和扣除額？

　　【解答】

　　關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件第五條規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。

　　根據上述規定，房地產開發企業以其建造的商品房進行投資，應繳納土地增值稅；若以其建造非商品房進行投資，暫免繳納土地增值稅。

　　《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條規定，非直接銷售和自用房地產的收入確定

　　（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

　　1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

　　2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　《北京市地方稅務局關于印發<房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地[2008]92號）第七條規定，房地產開發企業建造的商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。

　　《土地增值稅暫行條例實施細則》規定：

　　（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。