房屋出租：用途不同，稅率不同

    近日，一企業(yè)財務(wù)人員小張向筆者詢問，他們公司今年把十余間閑置宿舍出租給外來務(wù)工人員用于居住，每月共收取租金6000元；另有幾間以6000元/月的價格出租給某個體業(yè)主李某用于食品加工。他問企業(yè)如何申報繳納房產(chǎn)稅。另外，他本人也于今年2月以2000元/月價格將自家地處縣城一處住房租給某快遞公司做辦事處。那么該如何計算繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅？

　　根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)出租房屋，以租金收入為計稅依據(jù)繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，稅率分別為5%和12%。外商投資企業(yè)按照規(guī)定需要繳納城市房地產(chǎn)稅。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅〔2000〕125號）規(guī)定：對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支的事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收營業(yè)稅和房產(chǎn)稅。對個人按市場價格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅暫減按3％的稅率征收，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。根據(jù)財稅〔2000〕125號等文件精神，《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人出租商住兩用房征稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2002〕74號）對其具體含義明確為：對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅暫按3%的稅率征收，房產(chǎn)稅暫按4%的稅率征收；對于居民住房出租后用于生產(chǎn)經(jīng)營的，其繳納的營業(yè)稅仍應(yīng)按5%的稅率征收，房產(chǎn)稅按12%的稅率征收。

　　2008年3月3日，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號），對廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房從2007年8月1日起和住房租賃2008年3月1日起執(zhí)行一攬子新稅收優(yōu)惠政策，其他政策仍按現(xiàn)行規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行。財稅〔2008〕24號規(guī)定：對廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　由此可以知道，財稅〔2008〕24號重申了廉租住房免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅政策，同時對廉租住房免稅條件進(jìn)行了限制：一是免稅對象僅限于廉租住房經(jīng)營管理單位；二是租金要按政府規(guī)定價格；三是出租對象僅限于規(guī)定的保障對象。如果不能同時符合上述三個條件，則不能享受相關(guān)優(yōu)惠政策。而且，從政策內(nèi)容可以看出，財稅〔2008〕24號是對財稅〔2000〕125號的補(bǔ)充，即財稅〔2000〕125號關(guān)于“公有住房”等其他稅收優(yōu)惠政策未作變動仍繼續(xù)執(zhí)行。財稅〔2008〕24號首次明確，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。從文件精神來看，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織向個人出租商住兩用房的，要根據(jù)出租后房屋的實(shí)際用途確定相應(yīng)的房產(chǎn)稅、營業(yè)稅稅率計征房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。即對“非個人”以市場價格出租住房（并且用于居住），其房產(chǎn)稅適用4%的稅率，但營業(yè)稅適用稅率應(yīng)仍為5%；如果不是用于居住，營業(yè)稅和房產(chǎn)稅適用稅率則分別為5%和12%。

　　所以該企業(yè)出租給外來務(wù)工人員用于居住的幾間閑置宿舍，每月所收取6000元租金收入，其房產(chǎn)稅適用4%的稅率，每月應(yīng)申報繳納房產(chǎn)稅6000×4%=240（元）；而出租給個體業(yè)主李某那幾間閑置宿舍，由于李某用于食品加工而不是用于居住，其6000元/月租金收入適用12%稅率繳納房產(chǎn)稅，每月應(yīng)申報繳納房產(chǎn)稅6000×12%=720（元）。同時，不分用途，每月所有租金收入按5%稅率計算繳納營業(yè)稅=（6000+6000）×5%=600（元）。
　　對小張個人住房出租有關(guān)營業(yè)稅和房產(chǎn)稅納稅問題。財稅〔2008〕24號在財稅〔2000〕125號的基礎(chǔ)上，對個人出租住房應(yīng)繳納的營業(yè)稅再減半，即從2008年3月1日開始，個人出租住房不再區(qū)分用途，營業(yè)稅一律按3%稅率減半征收。在政策執(zhí)行上要注意以下要點(diǎn)：一是此項(xiàng)政策只適用于“個人住房”出租；二是無論住房出租后是否用于居住，都可以適用此政策；三是該政策的適用對出租價格無限制；四是上述政策是從2008年3月1日開始執(zhí)行，而2008年3月1日（不含）之前，對個人出租住房，則仍按財稅〔2000〕125號和國稅函〔2002〕74號有關(guān)政策執(zhí)行。所以。小張出租其住房給快遞公司做辦事處，不是用于居住，所以今年2月份2000元租金收入按5%的稅率繳納營業(yè)稅、12%的稅率繳納房產(chǎn)稅；2月份應(yīng)納營業(yè)稅2000×5%=100（元），房產(chǎn)稅2000×12%=240（元）。但3月份，個人出租住房不再區(qū)分用途，營業(yè)稅一律減按1.5%征收，同時，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。所以，小張3月份應(yīng)納營業(yè)稅2000×1.5%=30（元），房產(chǎn)稅2000×4%=80（元）。因此，新政策的執(zhí)行，對于像小張這樣的私房出租者來說，稅負(fù)明顯減輕了。