采用據實征收方式計個稅或更省錢

　　記者日前接到讀者報料，二手房交易可以扣除貸款利息、中介費等費用后再計算個人所得稅!據此，記者前往廣州市地稅局咨詢得知，其實該項規定在2006年就已出臺，只是目前的二手房交易中，個稅計算方式大多采用核定征收，即按照總房價×1%計算。實際上，若采取據實征收，即按房產買賣差額×20%計算個人所得稅，賣家可以扣除貸款利息、中介費等費用后再計算個人所得稅，這樣個人所得稅可以更省。

　　對此，有業內人士指出，根據樓價的上漲幅度、當初的交易成本等因素的不同，兩種不同的個稅征收方式差異會很大，因此建議根據自己實際情況選擇最適當的征收方式。

　　“合理費用”可以不計個稅

　　據了解，其實轉讓二手房所得可扣除營業稅、貸款利息等費用計個稅的規定早在2006年已經出臺。不過，要想扣除合理費用后計個稅，需要采取據實征收個稅的方式，需要賣家提供購房合同和當初的購房發票，個人所得稅則根據買賣差額×20%征收。

　　記者查閱2006年廣州市地稅局轉發的《轉發關于個人轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，通知規定轉讓二手房所得可以扣除合理費用后計個稅。

　　通知表示，除了在原先轉讓房產時按照國家或地方政府規定支付的有關營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、土地出讓金、中介服務費、交易手續費以及房產交易過程中按規定支付的其他有關費用基礎上，納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用也可以在稅前扣除。不過，據記者了解，由于住房裝修費用容易造假，加上很多房子都是帶裝修出售，在計算個稅的過程中很少將裝修費扣除。

　　如目前二手房的買賣主要會涉及住房貸款利息、中介服務費、營業稅、個人所得稅、契稅、產權登記費、工本費等，算起來也是一筆不小的費用。記者為此算了一筆賬，如現有一套房原先購入時是60萬元，現在(不滿5年)以總價100萬出售，房子增值40萬，現在可以扣除的合理費用包括：4年的利息假設是7萬元，中介服務費按2%計算是1.2萬元，營業稅(按5.5%征收)是3.3萬元，契稅按1%征收是6000元，產權登記費和工本費各50元，總共涉及的合理費用是121100元。如果僅僅按照買賣差額扣稅，那么支付的個人所得稅將是40萬×20%需要交納8萬元，而扣除合理費用再計算個人所得稅，則是(400000-121100)×20%，需繳納55780元，可節省個人所得稅24220元。

　　大部分交易仍青睞核定征收

　　據了解，根據目前的相關規定，二手房交易過程中，有關個人所得稅的征收主要采取據實征收和核定征收兩種方式。其中，如果不能提供購房發票的二手房交易，采取核定征收的方式，即按照總房價的1%征收;如果能夠提供購房合同和當初購買發票的，采取據實征收，即個人所得稅根據買賣差額征收20%。

　　記者了解到，在目前廣州的二手房交易中，采取核定征收的比例占了絕大部分。一位按揭公司的相關人士表示，在二手房的買賣中，絕大部分不符合免征情況的賣家都是采取核定征收個人所得稅。

　　為何選擇據實征收個人所得稅的情況較少?對此，滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示，除了部分賣家無法提供購房發票外，前幾年由于房價漲幅較高，不少買家認為如果按照據實征收，按房價增值的20%征收個人所得稅，還不如核定征收，按照房價1%征收劃算。例如4年前購買一套市區小兩房，總價在50萬左右，現在賣出去售價是120萬。如果據實征收，需繳納個人所得稅14萬，核定征收則是12萬。“并且稅務部門在計算個稅的時候，自己也會評估房產的價格，最終個稅收多少有一定的不確定性”。

　　不過，據中原地產項目總經理黃韜介紹，由于現在二手房交易在房管局留有“案底”，所以五六年前交易的二手房再交易，通常都采取據實征收方式計算個人所得稅。而很久以前成交的房子，由于發票找不到等原因，則仍舊可以采取核定征收計算個人所得稅。聚書閣

　　樓價滯漲選擇據實征收更有著數

　　其實，據實征收除了無法提供發票和征收個稅相比要多等問題外，按照規定，扣除支付的住房裝修費用、住房貸款利息以及各種手續費、公證費等，都必須提供有關部門出具的有效證明。在實際操作中，類似的手續比較繁瑣，而且有些證明材料更是年久遺失，增加了采取據實征收扣除合理費用計個稅方式的難度。

　　值得一提的是，受房子當初的交易費用、增值情況等因素影響，同一套房子在不同時期采取據實征收和核定征收計算的個稅多少也大不相同，哪一種方式更劃算，還需要具體案例具體分析。

　　不過，肖文曉也表示，現在隨著房地產調控深入，未來幾年的樓價會趨于穩定，不會再有前幾年樓價瘋漲的情況出現。因而，據實征收在個人所得稅方面的優勢也將得以顯現。“或許未來的二手房交易，會有越來越多的人采取據實征收的計個稅方式”。